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三四线城市危险的泡沫

发布时间:2020-03-04 06:19:16 阅读: 来源:剪板机厂家

穿梭在不同城市中,不断出现的在建住宅项目、铺天盖地的售楼广告已经让人难以区分一二三四线城市的区别所在。“因为房地产,城市之间有了更多的通融渠道。”一位经常来往于珠三角各地的地产人士打趣道。

周末或公众假期,多个中小城市的新盘销售中心,停满了来自几百公里外一线城市的车辆。他们均是投资客,在人潮拥挤中,只为抢下能保值甚至几年后能价值翻倍的房产。

相对低廉的房价,无疑是吸引这些投资客驱车至此的主要原因。与一线城市动辄几百万一套的价格相比,这些中小城市的房价很难不令人心动。

“这也是为什么定价升幅不能过快的原因之一,如果这里的售价超过万元,与广州、深圳相差不大,投资客的购买需求会大打折扣。”惠州某在售项目的销售负责人说过,开发百万大盘,肯定需要大量的投资客。

上世纪90年代,惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”,当时,惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同,惠州似乎更幸运,这个城市近年来再次受到全国多个房企的青睐,“投资热情有过之而无不及”,熟知当地情况的业内人士这样来形容。

曾经,来自全国各地的热钱潮水般地涌到惠州,这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。据资料显示,1993年底,受国家宏观调控影响,惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭,大量的外地资金撤走。据统计,1994至1996年间,仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元,房地产一下子从高峰跌到了谷底。

在“淘金”的驱动力之下,投资客经常是健忘的。这种驱动力,让投资客、房企们不断推高房价,也缔造了一座座“鬼城”,然而,他们似乎并不担忧。即使是面对有价无市的尴尬,他们仍坚持着留守,坐等升值,尽管等待他们的也许不是预期中的高回报,而是泡沫破裂后被套牢。

而各地方政府极力推动的造城运动,例如金融新城、高新区等,将投资客的期望值推得更高。

地方政府对土地财政的依赖度逐年提高,无疑会影响当地的销售数据,特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下,投资者的投资欲望受到打压。而记者了解到,安排公务员购房等虚构成交数据的一幕经常上演。这些城市仍然有虚高的房价和苦苦坚持的成交量。

克而瑞10月份公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示,全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名,其土地消化周期长达9.71年,供求比高达3.88,市场严重供过于求。

然而,一些房企并不认为泡沫危机会蔓延至自身,甚至仍继续向这些城市投资。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,一线与二线城市由于庞大的市场需求,以及有限的土地资源,房地产市场供不应求状况明显。一线二线三线四线城市风险得分均值依次递增。而一二线城市的泡沫会自行吸收的现象也较为普遍。

他指出,三线城市则出现明显分化,个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显,鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市,三线城市房价指标普遍不存在超前因素,房价涨幅相比GDP和居民收入都处在合理范围内。

个别三线城市风险主要表现在供求关系上,随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨,部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来,但其本身的需求并不足以支撑巨大的供给,这些城市的风险正在集中展现。

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